10 сентября 13.00 - 15.00
Монополизация промышленных девелоперских проектов государством и конкуренция как стимул к развитию российских регионов
Участники дискуссии «Девелопмент и редевелопмент промышленных территорий России» обсудили вопросы влияния межрегиональной и микрорегиональной конкуренции на развитие девелопмента и проблемы взаимоотношений государства и бизнеса в сфере девелопмента.
Градостроительство должно развивать инвестирование, а инвестирование должно развивать города. У многих малых и средних городов есть немалый инвестиционный потенциал, но они не умеют его правильно преподать: «в стране не только кадровый голод, но и кадровая дистрофия». Исполнительный директор ОАО «Корпорацияразвития Ульяновскойобласти»Сергей Васин отметил, что в Ульяновской области успешно тиражируется опыт развития промышленных зон по примеру Калуги и Ленобласти. Принят генплан, приняты правила землепользования и застройки. План планировки территории составляет иностранная компания, которая сделает понятный для иностранных инвесторов мастер-план и которая, в свою очередь, возьмёт в субподрядчики российскую компанию, адаптирующую проект к российскому градостроительному законодательству. Коснулся Васин и вопроса регулирования конкуренции между региональными промзонами: имеется в виду ситуация, когда в масштабах одного макрорегиона существует много похожих зон, кластеров, что вызывает сильнейшую конкуренцию в борьбе за инвестора. Нужна госполитика, которая будет определять, какие основные кластеры и где будут развиваться.
Николай Пашков (директор по профессиональной деятельности «KnightFrankSt.Petersburg») придерживается другого мнения по вопросу конкуренции. Он считает, что конкуренция между регионами, индустриальными парками – это нормально: «конкуренция независимо от того, о конкуренции в какой сфере мы говорим, стимулирует развитие. В нашем случае развитие налоговой базы, законодательной базы, административного управления. Если субъект экономики понимает, что у него есть конкуренты, которые что-то делают лучше него, то он заинтересован бороться за место. Если же нет, то он сваливает решение всех проблем на инвестора, как у нас до недавнего времени повсеместно и было». Идею некой государственной стратегии размещения производств Пашков считает неудачной, так как, по его мнению, это возвращает Россию к плановой, директивной экономике, несостоятельность которой показал опыт советского времени.
Экономический кризис встряхнул сферу редевелопмента недвижимости – в ближайшее время инвесторов будут интересовать лишь проекты, расположенные в центре города. Остальное неинтересно, так как неочевидна ликвидность. Если говорить о крупных промышленных инвесторах, которые ищут площадки для размещения производства, то они работают напрямую с администрацией, что помогает решить проблемы поиска площадки, получить налоговые преференции и так далее. Компании поменьше, которые работают через консалтинговые агентства, в первую очередь, предъявляют требования по предоставлению им реально готового участка со всей инфраструктурой, необходимой для реализации проекта. Владимир Вишневский (директор департамента строительных проектов ОАО Банк ВТБ) считает, что время государственных девелоперских проектов прошло – ресурс заканчивается. Появляются частные девелоперы, и пока неясно, как им взаимодействовать с органами власти.
Андрей Назаров (генеральный директор СТАРТ-Девелопмент) отмечает, что бизнесу сложно конкурировать с условиями, которое предоставляет государство: крупные инвесторы работают с государством, а малые инвесторы работают с бизнесом, который не может обеспечить им тех условий, которые государство обеспечивает крупным игрокам. И малые инвесторы уходят из России. Необходимо создать равные условия для девелоперов и транснациональных корпораций, которые развивают участки равной площади (20 гектаров, например), только транснациональная корпорация строит там один свой завод, а малый девелопер – двадцать заводов более мелких предприятий. Айрат Гиззатуллин (первый заместитель генерального директора «Технополис Химград») отметил, что государство устроило демпинг – сверхнизкая цена за квадратный метр земли (от 1 до 10 евро). Частные управляющие компании действительно не могут конкурировать с такими ценами и вынуждены или идти навстречу государству, участвуя в разного рода госпрограммах и привлекая госсредства, или работать с заброшенными и недостроенными предприятиями, которые быстро можно перепрофилировать на основе редевелопмента.
Николай Пашков не разделяет негативного отношения коллег к госмонополии в сфере промышленного девелопмента. По его словам, проекты развития промышленных территорий по всему миру в той или иной степени реализуются государством – это данность. Для государства главным является привлечение производителя - цена земли неважна. При таком подходе государства с ним по определению невозможно конкурировать. «Частные девелоперы могут работать на этой почве только в трёх случаях: если муниципалитет ничего не делает и не собирается делать; если муниципалитет не заинтересован в каком-либо сегменте (причина – небольшой участок земли); если в границах муниципалитета земли, пригодные для размещения промышленности, физически отсутствуют и принадлежат частным лицам», - определяет Пашков.
Тему редевелопмента промышленных территорий на пресс-конференции открыла Марина Зверева (заместитель генерального директора ОАО «ЛОМО»). Многие предприятия публично заявили о желании и возможности переезда, что способствуют развитию редевелопмента. Но, во-первых, в редевелопменте необходимо профессиональное управление промышленной недвижимостью, а во-вторых, переезд предприятия экономически целесообразен только в случае востребованности освободившейся территории. Сейчас многие начали, наконец, задумываться о том, куда они переезжают: есть ли на новой площадке вся необходимая инфраструктура, жильё, транспорт, подхлдящая экологическая обстановка. Продолжил тему редевелопмента представитель компании «Colliers International», которая на данный момент работает с одной из крупнейших площадок Санкт-Петербурга – производственной кампанией «Силовые машины». В результате переезда этого предприятия в центре города освободится участок площадью 90 гектаров. Как уже говорилось ранее, всё больше компаний задумываются о переезде, что в перспективе освободит 600 гектаров земли с развитой инфраструктурой в пределах промышленного кольца в составе жилых кварталов. Не должно быть серых зон между центром и спальными районами, иначе не может быть и речи о планомерном развитии города.
Мнение
В.В. Путин, Президент Российской Федерации
Новости
